전세나 월세 계약 만기가 다가오면 집주인이 보증금을 크게 올리거나 나가달라고 할까 봐 불안해집니다. 주택임대차보호법에는 세입자가 한 번 더, 2년 계약을 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리를 쓰면 보증금·월세 인상도 5% 안으로 묶입니다.
30초 요약
- 세입자는 계약갱신요구권을 1번 쓸 수 있고, 갱신되면 계약 기간은 2년입니다.
- 요구할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
- 갱신 때 보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
- 집주인은 본인·직계가족 실거주 등 법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
언제, 어떻게 요구하나
계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 “계약 갱신을 요구한다”는 뜻을 전하면 됩니다. 말로 해도 효력은 있지만, 나중에 다툼을 막으려면 문자, 이메일, 내용증명처럼 기록이 남는 방법이 좋습니다.
예를 들어 만료일이 2027년 6월 30일이라면, 2026년 12월 30일 무렵부터 2027년 4월 30일 무렵까지가 요구 기간입니다. 기간 계산이 애매하면 넉넉하게 일찍 보내는 편이 안전합니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
- 집주인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 들어와 살려는 경우
- 세입자가 월세를 2기(2번) 이상 연체한 경우
- 세입자가 집주인 동의 없이 다른 사람에게 전대한 경우
- 세입자가 집을 고의나 중대한 과실로 크게 파손한 경우
- 재건축 등으로 집을 철거해야 하는 경우 등 법에 정한 사유
집주인이 실거주를 이유로 거절해놓고 갱신됐을 기간 안에 다른 사람에게 세를 놓으면, 세입자는 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 거절 문자와 이후 상황을 기록해두세요.
5% 상한은 어떻게 계산하나
갱신할 때 보증금이나 월세는 기존 금액의 5%까지만 올릴 수 있습니다. 보증금 2억원 전세라면 최대 2억 1천만원까지입니다. 일부 지자체는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있으니 우리 지역 기준도 확인하세요. 보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 법정 전환율이 적용됩니다.
“묵시적 갱신”과는 다릅니다. 아무도 아무 말 없이 만료일이 지나면 같은 조건으로 2년 자동 연장(묵시적 갱신)되는데, 이건 갱신요구권을 쓴 게 아니라서 권리가 그대로 남습니다. 반대로 갱신요구권으로 연장한 계약 중에도 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
갱신이든 새 계약이든 보증금을 지키는 기본은 전입신고와 확정일자입니다. 전입신고와 확정일자 챙기는 법도 함께 확인하세요.
출처와 기준
- 「주택임대차보호법」 제6조(계약의 갱신), 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지), 제6조의3(계약갱신 요구 등), 제7조(차임 등의 증감청구권)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차」
- 기준일: 2026년 10월. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단(132)에 상담하세요.